주택임대차보호법이 31년 만에 개정됐다. 계약갱신청구권과 전·월세상한제가 포함된 새 임대차법이 시행된지 두달이 다 되어가지만, 아직 임차인과 임대인 모두 미심쩍어하는 부분이 많다.

이에 문답식으로 여러 쟁점들을 정리해봤다.

Q. 계약갱신청구권 행사는 언제부터 할 수 있나? 계약갱신청구권을 행사하려면 집주인한테 문자를 보내는 걸로 충분한가?

A. 임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간 동안 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 다만 올해 12월10일 이후 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 계약갱신청구권을 행사해야 한다. 계약 만료일이 2020년 12월10일 경우는 현행과 같이 한 달 전인 11월10일 오전0시 전까지 계약갱신 의사를 전달해야 한다. 계약갱신청구권 행사방식은 구두, 문자메시지, 이메일 등 모든 방법이 가능하다. 혹시 발생할지 모를 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 게 안전하다.

Q. 현재 같은 주택에서 2년 넘게 거주 중인데 지난 7월 묵시적으로 계약이 연장됐다. 앞으로 2년 뒤에 계약갱신요구권을 행사할 수 있나?

A. 계약갱신요구권은 1회에 한해 기존 계약을 2년 연장할 수 있도록 부여한 것이기 때문에 행사할 수 있다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우는 갱신요구권 행사로 보지 않는다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다고 명확한 의사표시를 한 경우에만 인정된다.

Q. 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절했는데, 알고보니 전세금을 15% 올려서 부동산에 내놨습다. 이런 경우 어떻게 해야하나?

A. 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대를 한 경우 주택임대차법을 위반해 임차인의 계약갱신청구권을 침해한 게 된다. 원칙적으로 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 이때 임차인은 임대인을 상대로 다음 세가지 중 가장 큰 금액을 손해배상 청구할 수 있다.

① 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환해 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

②‘임대인이 새로운 임차인에게 임대해 얻은 월단위 임대료 -갱신 거절 당시 월단위 임대료’의 2년분에 해당하는 금액

③갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

다만, 예외적으로 임대인에게 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있다. 정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수박에 없는 불가피한 사유를 의미한다. 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망하거나, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 등 경우가 불가피한 사유에 해당된다.

Q. 실거주를 이유로 갱신거절을 한 집주인이 주택을 비워둔 경우에도 손해배상책임을 요구할 수 있나?

A. “제3자에게 임대한 경우는 아니기 때문에 주택임대차보호법에 따른 법정 손해배상 책임의 대상은 아니다. 실거주 의사 없이 허위로 계약갱신 요구를 거절한 것으로 판단될 경우 주택임대차보호법 위반에 따른 일반 불법행위에 대한 책임을 지게될 수 있다. 다만 집주인이 입주를 하기 위해 주택을 수리하거나 인테리어 공사를 하는 경우, 혹은 해당 주택에 거주하던 직계존속이 사망하는 등 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 위법성이 인정되지 않아 책임을 면할 수 있다.

Q. 계약갱신청구권을 거절한 집에 실제로 누가 살고 있는지는 어떻게 확인할 수 있나?

A. “기존 세입자는 오는 29일부터 집주인이 제3자와 임대차 계약을 체결했는지 여부를 확정일자 정보 열람을 통해 확인할 수 있다. 지금까지 확정일자는 임대인과 세입자, 주택 소유자, 등기기록에 기록된 근저당권자 등 이해관계인만 열람할 수 있었으나, 앞으로는 기존 세입자도 확정일자 정보를 열람할 수 있다. 확정일자 정보 열람은 자치구와 상관없이 거주지와 가까운 동 주민센터나 법원 등기소 등에서 가능하다. 별도의 온라인 확인 창구는 마련되지 않았다. 정보열람 가능기간은 임대차 계약 종료일로부터 2년이다.

Q. 월세를 자꾸 연체하는 세입자가 계약갱신을 요구한다면 예외없이 받아줘야 하나?

A. 세입자가 2개월 치 이상 월세를 연체했다면 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 된다. 새 주택임대차보호법은 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유를 규정한다. 임차인이 허위 신분으로 계약을 하거나, 임차한 주택의 전부 또는 일부를 동의없이 무단 증축·개조하거나 고의로 파손한 경우, 임대인이 임차인과 합의하고 이사비 등 상당한 보상을 제공한 경우 등이 포함된다. 또 임대인이나 그의 직계존속, 진계비속이 주택에 실제 거주하려는 경우에 계약갱신을 거절할 수 있다.

Q. 실거주 목적으로 전세 낀 집을 샀다. 세입자가 계약갱신을 요구하면 어떻게 되는 건가?

A. 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않았을 때, 새로운 임대인이 소유권이전 등기를 마치고 난 후에는 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부할 수 있다. 등기를 마친 이후 집에 대한 권리가 생기기 때문이다. 세입자가 이미 기존의 집주인에게 계약갱신청구권을 행사했을 경우에는 갱신요구를 거절할 수 없다. 새로운 집주인이 계약 단계에서 세입자에게 집을 비워달라는 요청을 하고 동의를 받을 경우에만 실거주를 할 수 있다. 개정 전 주택임대차보호법에서도 임차인의 거주기간이 남아있는 경우 주택 매도를 이유로 임차인을 내보낼 수 없었다. 집주인이 세입자 의사와 상관없이 실거주를 목적으로 하는 매수자에게 집을 팔려면 현재 임대차 계약이 만료되기 6개월 전에 거래를 끝내면 된다.

Q. 기존 세입자로부터 퇴거하겠다는 동의를 받고 실거주 목적으로 매매계약을 맺었다. 그런데 세입자가 갑자기 입장을 번복하는 경우에는 어떻게 하나?

A. 매매계약 당시 세입자가 퇴거에 동의했다면 계약갱신에 대한 의사를 번복하는 것은 효력이 없다. 주택임대차보호법에서는 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 규정하는데 그 중에서 9호는 ‘그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’를 명시하고 있다. 국토부는 이미 퇴거를 약속한 세입자가 입장을 번복할 땐 임대인에게 정당한 갱신거절 사유가 있는 것으로 판단한다.

Q. 살고 있는 집(전세 1억원) 계약기간이 두 달 남았는데, 집주인이 재계약을 원하면 전세보증금을 1,000만원 올려주거나 월세로 전환하자고 한다. 집주인 제안을 거부하고 협상할 여지가 있나?

A. 계약갱신청구권을 행사할 경우 기존 임대료의 5%를 초과하는 부분은 효력이 인정되지 않는다. 전세보증금 1억원의 5%는 500만원으로, 이를 초과하는 1000만원 인상은 거부할 수 있다. 임대인과 임차인은 5% 범위 내에서 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다. 월세의 경우 임차인의 동의 없이는 전환이 불가능하다. 임차인 동의 하에 월세로 전환하는 경우에도 법정 전환율이 적용된다. 이번달 29일부터 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 전환율은 4%에서 2.5%로 낮아진다. 예를 들어 1억원짜리 전세에 집주인이 계약 기간 중 보증금을 5천만원으로 낮추고 나머지는 월세로 받게다고 하는 경우, 월세는 약 10만8000원(1억원×2.5%/12)이 된다.

Q. 계약을 갱신할 때 집주인/세입자와 임대료를 합의하지 못하면 어떻게 해야 하나?

A. 상호 협의가 어려운 경우 임차인이나 임대인은 해당주택이 소재하는 지역을 관할하는 주택임대차 분쟁조정위원회에 분쟁조정을 신청할 수 있다. 분쟁조정위원회에서도 조정이 되지 않으면 법원에 차임 증감청구 소송을 할 수 있다. 주택임대차 분쟁조정위원회에 조정을 신청하면 최소 60일에서 최대 90일 내 접수부터, 조정절차, 강제집행 등 절차가 진행된다. 현재 분쟁조정위원회는 대한법률구조공단에서 서울·수원·대전·대구·부산·광주 6곳에 운영하고 있고, 서울시 전월세보증금 지원센터와 경기도 임대차즉시 전화상담도 운영중이다.(정리 주은철 기자)